DIP analysiert dynamischen Markt für Einzelhandelsflächen

[Immobilien Scout GmbH - 17.02.2015] DIP analysiert dynamischen Markt für Einzelhandelsflächen

So entwickelten sich die Einzelhandelsspitzenmieten
Nach Analysen von DIP - Deutsche Immobilien-Partner sorgten 2014 u.a. die positive Einkommensentwicklung der deutschen Privathaushalte bei gleichzeitig niedrigster Sparquote (2014: 9,0%) - der niedrigsten seit 2000 mit 8,9% - und das sehr hohe Beschäftigungsniveau mit einer Arbeitslosenquote von 6,4% für insgesamt stabil-positive Rahmenbedingungen am deutschen Einzelhandelsmarkt. Das spiegelt auch der bundesweite Einzelhandelsumsatz, der im Berichtsjahr 2014 um 1,8% gegenüber dem Vorjahr auf rd. EUR 459 Mrd. anstieg. Vor diesem Hintergrund setzt sich das seit Jahren hohe Interesse von Investoren und Einzelhandelsmietern insbesondere an den Top-Lagen der deutschen Metropolen und Wachstumskerne fort. Entsprechend erhöhten sich 2014 die Spitzenmiete in den größten deutschen Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt/Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart) binnen Jahresfrist um 6,9% bzw. 20 Euro auf durchschnittlich EUR 311,-/m Verkaufsfläche. Gleichzeitig bewegen sich die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den Top-Lagen der "Big Seven" auf niedrigem Niveau zwischen 3,3% und 4,5%.
Steigendes Spitzenmietniveau in Top-Lagen
- Die Nachfrage nach Verkaufsflächen verlagerte sich nach Analysen von DIP in den letzten Jahren verstärkt in die Innenstädte. Am stärksten profitieren etablierte, hochfrequente 1A- Lagen von den gezielten Ansiedlungen expandierender Filialisten und neu auf den deutschen Markt drängenden ausländischen Ketten.
- Das betrifft vor allem die hochfrequentierten Hauptgeschäftslagen in den größeren deutschen Städten bzw. Ballungszentren wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart. So erhöhten sich in den letzten zehn Jahren in den "Big Seven" die realisierten Spitzenmieten für kleinteilige Ladengeschäfte von im Mittel EUR 192,-/m Verkaufsfläche (2005) um 62% auf aktuell EUR 311,-/m.
- Auch in den übrigen untersuchten DIP-Standorten (Bremen, Dresden, Hannover, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg, Rostock) sind die Einzelhandelsspitzenmieten insgesamt gestiegen. Hier fällt die Steigerungsrate im genannten Zeitraum (2005 bis 2014) mit 38% allerdings moderater aus. Zudem liegt die hier im Mittel erzielte Spitzenmiete mit EUR 124,-/m rd. 60% unter dem Mittelwert der "Big Seven".
München unverändert teuerster Einzelhandelsstandort Deutschlands
Die Einzelhandels-Spitzenmiete stieg nach Analysen von DIP in allen deutschen Metropolen bis auf Hamburg, wo sich der Wert unverändert auf EUR 280,-/m stellt, zum Teil deutlich um bis zu 20% wie in Köln.
- Teuerster deutscher Einzelhandelsstandort ist weiterhin München: Hier legte die Spitzenmiete nochmals um knapp 3% auf EUR 380,-/m zu (2013: EUR 370,-/m).
- Dahinter folgen mit jeweils EUR 320,-/m Frankfurt (+3%) und Stuttgart (+7%).
- Den "vierten Platz" teilen sich Berlin (+11%) und Köln (+20%) mit einer Spitzenmiete von jeweils EUR 300,-/m.
- Auch in Düsseldorf stieg die Spitzenmiete markant um 8% auf nunmehr EUR 280,-/m. Die Landeshauptstadt liegt damit gleichauf mit Hamburg.
- In den übrigen untersuchten DIP-Standorten erhöhten sich lediglich in Nürnberg (EUR 140,-/m; +7%) und Hannover (EUR 200,-/m; +5%) die Spitzenmieten, während sie in Bremen (EUR 150,-/m), Dresden (EUR 110,-/m), Leipzig (EUR 140,-/m), Magdeburg (EUR 55,-/m) und Rostock (EUR 70,-/m) stabil blieb.
Gute Perspektiven am deutschen Einzelhandelsmarkt
- Auch für 2015 sind die Perspektiven gut: Nach einem BIP-Wachstum von 1,6% im letzten Jahr geht die aktuelle Prognose des Sachverständigenrates für 2015 von einem BIP-Wachstum von 1,0% aus. Deutschland bleibt damit auch im laufenden Jahr Motor und Zugpferd der europäischen Wirtschaftsentwicklung und der wichtigste Einzelhandelsmarkt in Europa.
- Das seit Jahren rege Interesse von Investoren und Einzelhandelsmietern insbesondere an Top-Lagen in den besonders nachgefragten Städten und Wachstumskernen setzt sich auf hohem Niveau fort. Entsprechend ist an den favorisierten Standorten weiterhin von einem Anstieg bzw. zumindest einer Stabilisierung des Spitzenmietniveaus auszugehen.
- Das hohe Vertrauen in den deutschen Immobilienmarkt und das gezielte Investment in "Betongold" setzt sich angesichts anhaltender Niedrigzinsphase und noch immer nicht überwundener Euroschuldenkrise (Griechenland) auch 2015 fort. Die Immobilienquoten bleiben bei marktführenden nationalen und internationalen Versicherungen, Staatsfonds, Pensionskassen sowie Family Offices etc. weiterhin hoch bzw. nehmen tendenziell noch zu.
Zu den gefragtesten Anlageimmobilien zählen dabei nach Analysen von DIP Geschäftshäuser in den Top-Lagen der deutschen Metropolen: Sie stellen aufgrund ihres stabilen Cash Flows eine vergleichsweise sichere und darüber hinaus wertzuwachsaffine Anlageklasse dar, die vor allem in turbulenten Zeiten vor dem Hintergrund niedriger Habenzinsen und eines hohen Sicherheitsbedürfnisses sehr nachgefragt ist. Dieser Trend setzt sich nach den umfassenden Analysen von DIP auch 2015 weiter fort.
- Entsprechend bewegt sich die Spanne der Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den Top-Lagen der "Big Seven" nach Analysen von DIP zwischen 3,3% in München und 4,5% in Stuttgart jeweils in (Frankfurt: 3,8%; Berlin: 4,3%; Düsseldorf, Hamburg und Köln: je 4,2%). Für 2015 ist eine Seitwärtsbewegung, evtl. sogar eine weitere Kontraktion der Spitzenrenditen auf niedrigem Niveau aufgrund der ungebrochenen Attraktivität dieser Asset-Klasse bei gleichzeitig geringem Angebot zu erwarten.

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